父親買房登記在兩歲兒子名下,19年後反悔討要被法院駁回

2020-09-17分类:房產


文/羊城晚報全媒體記者 董柳
通訊員 萬鵬
廣州一名父親老楊(化名)買了一套房,登記在兩歲多的兒子小皓(化名)名下。可在兒子21歲時,他反悔想要回。廣州市白雲區法院一審判決駁回其訴訟請求。
小皓出生於1997年。1998年,老楊和小皓的母親離婚。1999年,老楊作為小皓的法定代理人,與開發商簽訂購房合同,出資購買位於廣園中路某小區602房。
後來,老楊要求小皓及其母親返還房屋,遭到拒絕。老楊認為,自己當年以兒子名義購房,是為了避免前妻糾纏,以及因其他債務糾紛被查封處理名下財產的風險,房屋應當歸自己所有。

2018年5月,老楊以小皓為被告向白雲區法院提起訴訟,以其出資購買房屋等為由,要求小皓歸還房屋,並協助辦理房屋過戶手續。
小皓對老楊的說辭不予承認,並認為:購買涉案房屋時,自己才2週歲,由父親作為監護人代理簽名,屬於父母贈予。另外,老楊並非居無定所,他在三元里有一套小產權房。
法院經審理查明:1999年8月17日,小皓(買方、乙方)與廣州某置業公司(賣方、甲方)簽訂《商品房預售合同》,預購涉案房屋,總金額為743040元,並如期支付完畢。乙方落款處為其父老楊代小皓簽名字樣,產權人為小皓。
法院審理認為,小皓與置業公司簽訂《商品房預售合同》時才2歲多,屬於無民事行為能力人,老楊作為其父親及法定代理人以小皓的名義,簽訂上述購房合同且支付了全部購房款的行為,符合法律規定,合同依法成立有效。
根據合同相對性原則,小皓為涉案房屋的買受人。現涉案房屋已登記在其名下,根據物權公示原則,小皓為涉案房屋所有權人。且該購房行為對小皓來說是純獲利行為。現老楊主張確認該房歸其所有,並由小皓協助辦理房屋所有權轉移登記手續及過戶的訴請於法無據,法院不予支援。
雙方在收到判決後均未上訴。
專家說法:八週歲以上未成年人可獨立實施純獲利益的民事法律行為
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應按法律規定登記
即將於2021年元旦起施行的民法典第十九條規定:“八週歲以上的未成年人為限制民事行為能力人,實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認;但是,可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應的民事法律行為。”第二十條規定:“不滿八週歲的未成年人為無民事行為能力人,由其法定代理人代理實施民事法律行為。”
民法典第一百四十五條中規定:“限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效;實施的其他民事法律行為經法定代理人同意或者追認後有效。”第二百零八條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。”
什麼是“純獲利益”行為?法官介紹,純獲利益是指單純取得權利、免除義務,即限制民事行為能力人獲得利益時,不因其法律行為而在法律上負有任何義務。限制民事行為能力人可以實施與自己的年齡、智力、健康狀況相適應的法律行為,也可以獨立實施純獲利益的民事行為。本案中,小皓的父親以小皓的名義簽訂購房合同並支付全部房款,獲取房屋產權的行為對於小皓來講就是純獲利益行為。
此外,物權公示原則指物權的變動即物權產生、變更或者消滅,必須以特定的、可以從外部察知的方式,即公示變現出來的物權法基本規則。本案中,雖然小皓在簽訂房屋買賣合同時年僅2歲,且是老楊支付的全部購房款,但根據物權公示原則,由於房屋登記在小皓名下,房屋的所有權人當然為小皓。
來源|羊城晚報•羊城派
責編|魏禮園

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